Como funciona a isenção de IR nos dividendos de FIIs

Um dos principais atrativos dos Fundos Imobiliários para o investidor pessoa física brasileiro é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos mensalmente — vantagem que vale tanto para fundos de tijolo quanto para os fundos de papel — mas essa isenção tem regras específicas que vale a pena conhecer para evitar surpresas na hora de declarar.

Regras gerais da isenção

De forma geral, os rendimentos distribuídos por FIIs a pessoas físicas costumam ser isentos de Imposto de Renda quando algumas condições são atendidas: as cotas do fundo precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado; o investidor não pode deter 10% ou mais das cotas do fundo, nem ter direito a receber rendimento superior a 10% do total distribuído; e, segundo parte das fontes, cotistas de uma mesma família não podem somar juntos mais de 30% das cotas.

Sobre o número mínimo de cotistas exigido, vale um alerta: a regra tradicional sempre foi de no mínimo 50 cotistas, mas a reforma tributária aprovada entre 2025 e 2026 trouxe mudanças na tributação de dividendos e, em alguns contextos, discute-se a elevação desse patamar para 100 cotistas. Como a legislação está em um momento de transição, o número exato pode variar conforme o fundo e o período de referência — por isso, antes de contar com a isenção no seu planejamento, confirme sempre as regras vigentes diretamente no site da Receita Federal ou com um contador.

Ganho de capital é diferente de rendimento

É importante não confundir os dois: os rendimentos mensais distribuídos (o "dividendo" do FII) costumam ser isentos quando as condições acima são atendidas. Já o ganho de capital obtido na venda das cotas — algo que se torna mais relevante em momentos como o atual, com o IFIX em alta — ou seja, o lucro obtido ao vender a cota por um preço mais alto do que o comprado — é tributado à alíquota de 20%, sem direito à isenção que existe para ações (as ações têm isenção para vendas mensais de até R$ 20 mil; FIIs não têm essa mesma isenção para ganho de capital).

O que você precisa declarar

Mesmo os rendimentos isentos precisam ser informados na Declaração de Imposto de Renda, na ficha de "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". A própria administradora do fundo costuma disponibilizar um informe de rendimentos anual com os valores exatos a declarar, o que facilita bastante esse processo.

O recolhimento do imposto sobre ganho de capital

Quando há ganho de capital na venda de cotas, o próprio investidor é responsável por calcular e recolher o imposto via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda — diferente das ações, não existe retenção automática desse imposto pela corretora nos FIIs.

Por que vale a pena confirmar com um contador

A legislação tributária pode ter atualizações, e cada situação patrimonial tem particularidades — por isso, o conteúdo deste post é uma explicação geral das regras vigentes, mas não substitui a orientação de um contador ou profissional especializado em imposto de renda para investimentos, especialmente se você tiver uma carteira mais complexa ou dúvidas específicas sobre sua situação.

Este conteúdo tem fins exclusivamente educacionais e informativos, não constituindo consultoria tributária ou de investimentos. Consulte sempre um contador ou profissional certificado para orientação específica sobre sua situação fiscal.